Frankrijk : ontwikkelingen op de grondmarkt
Ook afgelopen jaar waren er weer volop ontwikkelingen op de grondmarkt in Frankrijk. Zo werden er nieuwe overheidsregels van kracht om concentratie van grondeigendom te reguleren en werd er een fonds gelanceerd om jonge boeren te helpen zich te vestigen. In al deze ontwikkelingen speelde de Safer (Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural) een centrale rol.
Wat doet de Safer?
De naam Safer betekent in het Nederlands letterlijk “maatschappij voor structuurverbetering en landinrichting”.
Aan deze publieke maatschappij is officieel de openbare dienstverlening toevertrouwd om:
- de land- en bosbouw te stimuleren en natuurlijke, land- en bosbouwgronden te beschermen,
- de lokale ontwikkeling in landelijke gebieden te ondersteunen,
- de natuurlijke hulpbronnen te beschermen ten gunste van het milieu,
- de transparantie van de landelijke grondmarkt in Frankrijk te waarborgen.
Lees ook een eerder verschenen artikel ”De Franse overheid bemoeit zich nog steeds graag met de grondmarkt”
Huidige situatie van de agrarische grondmarkt in Frankrijk
Frankrijk levert ieder jaar aan landbouwgrond in. Dit komt doordat landbouwgrond beschikbaar komt voor huizenbouw, bedrijventerreinen, uitbreiding van steden en voor recreatiegebied. Dit veroorzaakt een situatie waar de Franse boeren niet blij mee zijn.
In Frankrijk is een kwart van de boeren ouder dan 60 jaar en 5 miljoen ha bruikbare landbouwgrond zal de komende tien jaar van eigenaar veranderen, op een totaal van 27 miljoen ha. In 1950 was 72% van het Franse grondgebied landbouwgrond. Vandaag de dag is dat nog maar 52%.
Van de 27 miljoen hectare landbouwgrond in Frankrijk worden er 16 miljoen verhuurd in het kader van een pachtsysteem en behoren er 9 miljoen toe aan de boeren die ze bewerken. Voor ongeveer 500.000 boeren zijn er nu 4,2 miljoen landeigenaren. Vandaag de dag is de gemiddelde boer afhankelijk van 14 verschillende eigenaren, vergeleken met 3 of 4 in 1980.
Wat zijn de gevolgen hiervan voor de landbouw in Frankrijk?
Het risico bestaat van een verdere verschuiving van "gezinslandbouw" naar een model waarin de boer een werknemer in loondienst is. Daarnaast wordt het steeds moeilijker voor jonge en nieuwe boeren om aan land te komen, of om het familiebedrijf voort te zetten. Frankrijk kampt met het verlies van aantrekkelijkheid van het leven op het platteland, en het aantal boeren neemt af door de vergrijzing waarbij er vaak geen opvolging is. Daarnaast, zo legt de Safer uit, is het, gezien de huidige geopolitieke situatie, erg belangrijk aan ‘voedselsoevereiniteit’ te werken: Frankrijk moet zijn agrarische productie in stand houden en zo min mogelijk afhankelijk zijn van import (uit derde landen). Dit wordt van groot belang geacht gezien de huidige geopolitieke situatie en de klimaatverandering.
De nieuwe wet Sempastous – waar staan we anno 2023?
Lees ook het eerder verschenen artikel waarin de achtergrond van deze wet is beschreven: "Frankrijk: zeer dynamische grondmarkt".
Deze zogenaamde "Sempastous" wet werd in op 23 december 2021 aangenomen en introduceerde een systeem van voorafgaande toestemming specifiek voor de vennootschapsmarkt (omdat hier nog sprake was van een lacune in de wetgeving). De wet is in 2022 van kracht geworden, in een aantal stappen: op 1 juli 2022 heeft de regering per decreet de voorwaarden vastgelegd voor de toepassing van de administratieve controle op de vennootschapsmarkt, en op 1 november 2022 heeft elke regionale prefect (bevoegd gezag op regionaal niveau) de drempel voor een aanzienlijke uitbreiding voor de eigen regio in principe bepaald. Het idee bij de opstelling van deze wet was dat hij eenvoudig moest zijn en vooral de ontwikkeling van vennootschapsvormen in de landbouwsector moest reguleren.
Maar een richtlijn voor de implementatie van de drempel voor aanzienlijke uitbreiding, ontbrak. De Franse overheid heeft dit via een decreet rechtgezet. Het decreet, dat op 2 december 2022 officieel is gepubliceerd, stelt de voorwaarden vast waaronder de prefect van een Regio de drempel voor aanzienlijke uitbreiding van een agrarisch bedrijf bepaalt, van waaruit de beweging van aandelen in vennootschappen (die onroerend goed voor agrarisch gebruik bezitten of exploiteren) leidt tot een overname onder voorbehoud van voorafgaande toestemming.
Het is een administratieve controle (geen recht van voorkoop). De controle wordt formeel uitgeoefend door de prefect van het departement, maar de wetgever heeft de Safer belast met het onderzoeken van de dossiers.
De wet stelt het dus verplicht om de Safer in kennis te stellen van overdrachten van aandelen en andere transacties die de structuur van het aandelenkapitaal wijzigen (van landbouwbedrijven die onroerend goed bezitten of exploiteren dat wordt gebruikt of is bestemd voor agrarisch gebruik), op straffe van nietigheid van de verkoop.
De wet breidt de grondregulering dus uit naar de aandelenmarkt, met een drieledig doel: transparantie van de markt, beheersing van het concentratierisico en voorrang voor de oprichting of consolidatie van landbouwbedrijven.
Sinds 1 januari 2023 is een digitaal loket geopend waar de aangiftes en vergunningsaanvragen voor vennootschappelijke transacties moeten worden ingediend.
De safer publiceerde in juni de marktcijfers 2022 (in opdracht van het Franse ministerie van Landbouw)
De markt voor onbebouwde grond en weiland zit, na een daling in 2021, weer in de lift. De gemiddelde prijs is € 6.130/ha (+3,2%) en € 5.060/ha voor pachtgrond (+2,9%). De studie stelt een sterke stijging vast van de aankopen (+6,5% in oppervlakte) door agrarische rechtspersonen (exploitatiemaatschappijen en grondbezitters).
De bosbouwmarkt werd gestimuleerd zowel qua aantal, oppervlakte en waarde door transacties van de grote bossen. De gemiddelde prijs is €4.630/ha. Bossen van minder dan 10 ha zijn goed voor 35% van de verkochte oppervlakte, terwijl bossen van meer dan 100 ha goed zijn voor 26% van de verkochte oppervlakte.
Oprichting van een nieuw fonds op initiatief van de Safer, ‘Elan’
Dit nieuwe fonds, Elan genaamd, is een instrument voor het behouden van landbouwgrond. De Safer beoogt hiermee jonge (en andere nieuw ingetreden) boeren de mogelijkheid te bieden om landeigenaar te worden en de leegloop van het platteland tegen te gaan.
Het fonds zet de landbouwgrond voor een nieuwe boer vast voor een periode van 10 tot 30 jaar, zodat deze ruimte krijgt voor geleidelijke afbetaling en om de grond te bezitten op een moment van keuze. Elan heeft een nationale reikwijdte en is gericht op een verscheidenheid aan landbouwproductiesystemen. Elan is een aanvulling op de maatregelen die reeds zijn ontwikkeld, zoals bij een vastgoedonderneming of de overeenkomsten voor het overdragen van grond, waarbij over het algemeen Safer, de regio's, de bankorganisaties en de sectoren betrokken zijn.
Het fonds wordt gesteund door de landbouwsector en de Franse minister van Landbouw en Voedselsoevereiniteit en zal worden beheerd door Citizen Capital, een bedrijf voor impactinvesteringen.
Dit project heeft al verschillende financiers gevonden zoals de Banque des Territoires (10 M Euro), twee andere banken (Credit Mutuel (10 M Euro) en Credit Agricole (10 M Euro) en de Safer groep zelf (2M Euro). Verwacht wordt dat andere partners zich binnenkort bij hen zullen aansluiten, aangezien de inschrijvingsperiode van het fonds nog open is.
Een recent voorbeeld van inmenging van de Safer in Normandië
Om de werking van de Safer te illustreren, hierbij een voorbeeld van recent optreden van de Safer in Normandië. De Safer heeft hierbij gebruik gemaakt van haar zogenaamde voorkeursrecht, dus het recht om als eerste land te kopen dat op de markt komt. Het betreft de verkoop van een boerderij van 350 ha bij Le Tréport in het departement Seine-Maritime. Voor deze aankoop is op 8 juni door de Safer een budget van 11 miljoen euro vrijgemaakt. Het plan is om deze akkerbouwgrond te verdelen in 5 percelen zodat jonge boeren zich er kunnen vestigen.
Deze boerderij stond op het punt verkocht te worden voor 11 miljoen euro aan een boer die al meer dan 300 hectare exploiteerde.
Safer besloot anders en wil bewerkstellingen dat meerdere jonge boeren zich op deze grond kunnen vestigen. Kandidaat-landbouwers zullen op deze manier de kosten voor toegang tot land makkelijker opbrengen. De definitieve beslissing van Safer Normandië valt in september 2023, onder het gezag van de Franse regering.
De deal wordt mogelijk gemaakt dankzij de invoering van de Sempastous wet, die landconcentratie moet tegengaan. Emmanuel Hyest, nationaal voorzitter van de Safer, uitte zich als volgt hierover: De wet-Sempastous gaf een signaal af, het doel van Safer is om de eindeloze dorst naar land van enkelen te beheersen.